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烂尾楼(停工一年以上的房地产项目)

烂尾楼,是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象,浪费土地资源,破坏投资者信心。对居民生活带来不便。

烂尾楼形成的原因较多,如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工,其中多半是因为资金链条断裂,工程未完,开发商已拿不出钱来,银行也不愿继续贷款,而项目又无法转让给其他投资人。

(1)局部地区房地产过热,宏观调控以后,信贷资金收缩,工程后续资金跟不上,只好下马。例如,海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率,其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

(2)由于国际经济环境激烈变化,断了资金来源,被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

(3)市场定位不准,暗淡的销售前景,迫使投资者要“改弦易辙”,停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼,十年内盖了又停,停了又盖,一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

(4)因施工质量低劣,被迫停工。温州市某烂尾楼,地处寸土寸金的城市中心,建了8年多,始终无法竣工。由于存在严重的质量问题,只好爆破拆除。

(5)债权债务等各种纠纷缠身,导致停工。

烂尾楼的教训是:要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握,保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点,有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多,则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因,就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

由于房地产是资金密集型行业,因此,烂尾楼往往占用了大量的资金,包括大量借贷资金。因此,银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入,还很有可能损失本金,是银行的不良资产

烂尾楼还有破坏城市形象,浪费土地资源,以致破坏投资者信心等危害。

烂尾楼复活为何成热点:经济发展的进程与市场需求的变化,使不少烂尾楼有可能变废为宝。

实际上,复活烂尾楼的努力一直都在做,只不过是2004年以来紧迫感增强了,条件日臻成熟,各地动作都较大,效果也较好。之所以成为热点,有以下几个原因:

一是随着城市经济和城市建设的持续快速发展,城市政府复活烂尾楼的决心比以前更大、也更有条件和经验了。

二是金融部门由于防范风险的意识增强,通过复活烂尾楼来消除坏账、回收资金的动作加大加快了。例如,4家国有商业银行都在2000年上半年设立了驻海南处置积压房地产工作机构,相关分支机构派员进驻海南,最多时达3000多人。全面开展追债确权工作,并在此基础上将不良资产剥离给资产管理公司。

三是经济发展的进程,市场需求的变化,使不少烂尾楼有可能“变废为宝”。例如,上海市继商铺投资热、酒店式公寓投资热之后,2004年上半年投资者对于产权式办公楼的需求明显增加。产权式办公楼与酒店式公寓、普通住宅相比较,收回投资的期限最短。因此,该市近200栋烂尾楼中有相当部分现在已经进入办公楼投资者的视野。1996年开建的商住两用烂尾楼“沙田大厦”改建成产权式的办公楼后,98-的面积已售出。

四是复活烂尾楼在经营上有许多利好因素,吸引了众多中外投资者趋之若鹜

地段区位好。烂尾楼项目大多形成于20世纪90年代中后期,大部分位于市中心办公商业区,具有较高的投资价值。 投资见效快。复活烂尾楼不用经过报建、打地基等前期阶段,项目启动快,周期短。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年,长的甚至要四五年,而盘活烂尾楼通常只要一年左右,大大提高了资金利用率。

投资回报高。有专家分析,烂尾楼转让价格相对比较低,一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金,而其回报率却有可能高达150-至200-。

有政策优惠。如北海市规定,复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外,还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。1998年12月31日前停工的房地产烂尾楼项目,在2004年12月31日前转让销售,可免征营业税、契税;房地产开发经营企业购买烂尾楼续建后,在此日期前销售的享受同样待遇。

取得项目比较容易。在2004年宏观调控、严格控制土地供应总量的形势下,房地产商取得土地较难,周期短、回收快的烂尾楼复活项目必然受到青睐。

当然,烂尾楼也存在许多复杂情况,使接盘投资者不得不慎重权衡。烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如,产权不明确、债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决,但执行起来还是存在较大困难。此外,还有因产品过时、存在质量缺陷、市场定位不准而无人问津等等。

而从处置中遇到的问题来看,“科学估价”是核心问题。有些开发商不愿接受“代为处置”,有的部门不愿移交烂尾楼,都是因为对价格有争议。

2007年,林涛律师建议,投资购买“烂尾楼”要慎之又慎,至少要做好三方面的工作。“从现在的标准看,许多‘烂尾楼’存在缺陷。一些‘烂尾楼’盘早期的设计在今天已经显得老旧,配套设施也不齐全,在房型、室内采光、内部设备等方面都明显落后,如不改建,很难适应当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不大,有的规划中已经有明确规定,无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话,就大大增加了开发成本。还有些是功能定位要全部更改,比如以前是定位住宅的,现在要改写字楼了。这些问题都是购买者应该考虑的。”“‘烂尾楼’质量也是一个关键问题。”

林涛说:“不少‘烂尾楼’时间不短,有些甚至长达十年。日晒、风吹、雨淋、雷打,质量受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固,对后继发展商而言都是很不易的事情,也是购买者必须注意的问题。”“对‘烂尾楼’的前生今世要有基本的了解。那些工程在很多时候,都是因为官司缠身而引起的,如联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等,这些纠纷历史积怨很深。有些‘烂尾楼’在转过很多手之后才复工,除了了解这些转手的过程,还要全面了解当地政府出台的一系列相关政策。这些困扰复工的难题,也决定你投资购买的风险程度。”

“温州炒房团再现江湖”的消息在2008年开始蔓延,千人看房团也再次出现在杭州的很多楼盘。不过,与以往散兵游勇的方式不同,眼下的温州资本实行“炒房资金、民间借贷、实业投资”组合的方式,计划大规模进军全国各地房地产市场,准备以超低价抄底全国楼盘或收购各地烂尾楼。其中就包括这项专门收购“烂尾楼”的温州财团烂尾楼收购基金。

正在筹建中的烂尾楼收购基金,主要是由温州当地较早涉及私募领域的首华创投、恒生资产等几家创投公司联合担保公司组建,主要由投融资领域的行业人士主导运作。“发起成立‘中国烂尾楼基金联盟’一直以来是我的梦想。”早在2007年12月,首华创投负责人林阿信就公开发布了《中国烂尾楼基金联盟(筹)》,谈到了对于该联盟的设想。其中提到,“吸纳各个领域的民间资本,专项投资烂尾楼项目,实现民间资本投资模式的二次创新。”一年后,他的梦想似乎更近了。

“烂尾楼收购基金主要就是找中等以上城市的那些‘半拉子’(即烂尾楼)工程,大的城市如果项目好的话,也会考虑。”温州恒生资产管理公司负责人表示。

1:拍卖:到底值多少钱?

广州一处“烂尾楼”:一槌拍了8500万。该拍卖标的为占地4868平方米、处于新街口繁华地带、属南京大地建设(集团)股份有限公司所有、原规划为27层的高楼,但由于资金等方面的问题,只建成了地下三层,地上部分却是一直搁置。知情人士告诉记者,对这样的房产,说好听点叫“在建工程”,说难听点,其实就是“烂尾楼”。最后,它被一家房地产公司以8500万元的“低价”成功拍得。

2:炸毁了事:财政收入只有三亿元人民币的海南省三亚市,为维护城市环境,挑战六十八宗、一百万平方米的“半拉子”工程,向其发出“不建则炸”的通牒。

3:政府倾斜政策:商品房“预售制度”暂不宜废除;预售制度暂不宜废一次性缴地价可减少烂尾楼;严重影响城市形象贵阳7条严规整治“烂尾楼”;盘活停缓建工程天津向“烂尾楼”开刀。

4:包装变脸:(1)“烂尾楼”可否变成艺术仓库?“烂尾楼”这个城市物质文明发展留下的痼疾是否可以在艺术家的手里变废为宝呢?按照如上所说,“烂尾楼”完全可以变成一个大型的艺术仓库,可以演戏可以做装置艺术,可以搞画展甚至就做成一个艺术博览中心。艺术家需要一个普通的空间。“烂尾楼”需要内容和新的生命力。(2)烂尾楼变成星级公寓。(3)“烂尾楼”转成经济适用房海口房市消费新亮点。(4)将建成绿地或广场中银“烂尾楼”爆破方案确定。

海南:资产运作

“烂尾楼”现象最严重的海南省,采取资产运作的方式加大处置“烂尾楼”的力度。即组建一个具有独立法人资格的海南省资产管理公司,专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产,并向国有独资商业银行偿还资金。在处置过程中,对市场前景好、确有开发价值的项目,有关国有独资商业银行可根据有关规定,给予贷款支持,封闭运行。

北海:重新包装

北海大多数“烂尾楼”屹立在寸土寸金的闹市区里,有着很好的地理优势。开发商争吃“烂尾楼”,重新进行包装后开发,而市民也能够接受包装后的“烂尾楼”。

广州:市场机制

将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划、建设和管理的一项重要工作。依靠市场机制的作用,促进和培育国有土地使用权二级市场的发展,通过为“烂尾楼”的依法转让提供更多的渠道从根本上解决问题。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”,可通过有形市场交易等方式调整土地使用单位。对建设单位自身原因造成的“烂尾楼”,政府将加大监督管理力度,建立有效约束机制,促使“烂尾楼”续建。

柳京饭店,位于朝鲜平壤,是一幢未完工的摩天大楼。柳京饭店以平壤的古名“柳京”为名。大厦为三角金字塔式建筑,斜面角度为75度,高105层 330米,楼面总面积360,000平方米,混凝土结构。柳京饭店原来打算成为拥有三千间房间,全球最高之饭店,并预计在1989年开幕。大厦工程1982年起展开,1992年完成结构工程后停工,现时为一混凝土空壳,未有装上窗户及外墙模板、亦无任何内部装置。柳京饭店平顶后一直是平壤最显眼的地标建筑,不过平壤的地图上都没有标签。

决定兴建及后来停建柳京饭店的原因同样未明。据猜测,饭店是由金正日拍板兴建,用作对外国炫耀朝鲜实力。事实上,决定兴建柳京饭店时,平壤每年只有数千名外国游客,实际需要难以解释为何要建造有3000间房间的大饭店。至于停建的原因亦同样众说纷纭。有指是由于工程质量出现问题,出现地基沉降,混凝土亦不合规格;引致无法安装升降机等设备,甚至有指大厦的结构安全亦成疑问。亦有指,停建是因为朝鲜在完成结构工程后,缺乏资金完成余下工程。决定停工时,正值朝鲜开始出现严重饥荒及能源短缺。就算完成饭店亦无法支持开幕使用。据称柳京饭店耗费7.5 亿美元,要完成余下工程需要额外约3亿美元。

柳京饭店未能成为全球最高饭店,但是却成为全球最高的空置建筑物,并且已保持此项纪录超过十年。尽管官方地图上都不会表明这一建筑物,但在卫星地图中,可以清晰地看到。

在朝鲜领导人金正日及其父金日成的个人崇拜下,朝鲜已经成为了一个严重被孤立的、民族主义的极权国家。尽管身为世界上最贫穷的国家之一,这个共产主义的国家却寻找一切机会向世界吹嘘它的成绩。朝鲜的普通百姓只知道自己的国家远远优越于其他国家的“事实”,而对其他国家的情况几乎一无所知。朝鲜还是一个最喜保密的国家。在朝鲜,与一个外国人接触就可以导致牢狱之灾……甚至更严重。但是,朝鲜首都平壤却存在一个连朝鲜政府都难以掩饰的秘密 “柳京饭店”,要隐藏这个105层高的巨型建筑确非易事。说它是令朝鲜窘迫的标志是因为:它如此巨大却空空如野、占领平壤制高点却荒废着,“柳京饭店”俨然就是在嘲笑着这个自傲国家的公民。 “柳京饭店”始建于1987年,最初预算花费7.5亿美元,这是朝鲜总GDP的2-。对比一下,美国总GDP的2-大概为2200亿美元。饭店的建设是朝鲜政府对当时“亚洲摩天大楼热”的跟风,尤其是对韩国在新加坡投资兴建“Stamford 饭店”的回应。最初朝鲜政府是想通过“柳京饭店”引进第一批西方投资者,并表示投资者会得到关照,可以在饭店中添设赌场、夜总会等休闲场所。朝鲜政府对 “柳京饭店”如此自豪以至于在工程还未动工时就已经将“柳京饭店”加到地图中了,在工程施工期间就发行了吹嘘“饭店”的邮票。

“柳京饭店”大楼为三角金字塔式建筑,斜面角度为75度,高330米,占地面积360,000平方米,计划有3,000房间、7个旋转餐厅。如果建成,它将是世界上最高的饭店、第七高的大楼、还是世界上位于纽约和芝加哥以外的首个高于100层的建筑。 据说“柳京饭店”建成后准备举行的第一个事件是1989年6月的“世界青少年和学生节”,但等到时间到时,“饭店”却远没有建成。在施工了5年后,建设因各种问题而彻底中止,中止建设的最主要原因是缺少资金和电力。这么多年来,“柳京饭店”的建设从来没有恢复过,项目被彻底遗弃,在楼顶上空留着一座吊车。虽然在1992年停工时,混凝土空壳建设已完毕,但它的安全性从来没被验证为可供人居住,大楼没有装上窗户及外墙模板、亦无任何内部装置。极差的混凝土质量致使大楼地基沉降,就算要恢复建设也需对框架进行重新翻修。朝鲜政府仍然在寻求外国投资,金额大概为3亿美元。估计朝鲜很难吸引到投资者,因为政府对游人来朝鲜旅游政策非常紧,每年只允许接待大概130,000个游客,其中来平壤的几乎没有。更糟的是朝鲜常年的干旱、饥荒将导致这个五星级饭店运营起来极其困难。

在Google Earth卫星地图上,显示着大楼在日光下大大的影子,你甚至可以看清楚顶上那座吊车,

据《朝日新闻》2008年7月报道,埃及电信巨头Orascom集团最近开始重新修建柳京饭店 。

2009年9月4日环球时报特约记者张宝报道 据韩国媒体报道,位于朝鲜首都平壤、曾被外界称为世界最大烂尾楼的柳京饭店外壁装修工程日前已基本结束。据报道,这座高330米、共有105层的朝鲜最高建筑的续建工程预计在2012年完工,以庆祝朝鲜已故最高领导人金日成诞辰一百周年。

韩国《朝鲜日报》4日报道说,朝鲜是在去年4月得到埃及移动通讯公司Orascom的投资之后,再次启动柳京饭店建造工程的。“柳京饭店”最初预算花费7.5亿美元,曾于1987年利用法国技术和资本在平壤动工建设。但1992年在完成外部框架等60-的情况下,因资金短缺而中断工程,此后便一直停工,成为世界上最大的“烂尾楼”。

据法新社报道,朝鲜计划在2012年前把平壤建设成国际化大都市,除了续建柳京饭店之外,还计划打造一条名为“金刚街”的商业街及配套的居民公寓楼,并将于2012年4月15日前完成,以纪念已故国家领导人金日成诞辰一百周年。

银都中心,1992年北京地产赴港招商项目,由北京银都房地产公司开发建设。2001年左右,因资金问题,该项目停建。2004年年底,银都地产公司将其案名变为枫蓝国际中心,从而改变其烂尾命运。

1999年7月,玫瑰园大债主、山东包工头梁希森以3.98亿元的拍卖价成为其新主人。2000年6月玫瑰园以崭新面貌重新开园,并得到市场追捧,成为北京高档别墅的代表。

中国第一商城,1994年北京市政府赴美招商的项目之一。但因开发商官司缠身,债台高筑,2002年7月,法院终于冻结该项目一期的68套价值5000万元的房产。几经周折,北京魏公元鼎房地产开发集团全面接手,将其改造升级为高档公寓

中宇大厦地处高级写字楼聚集区,拥有31层高的烂尾楼,一度被视为北京第一烂尾楼。其原名银企大厦,后改为中宇大厦,于1997年动工,在完成主体结构并封顶之后的7年时间里,由于种种原因一直停工。

和乔丽晶烂尾三年并没磨灭它的高贵气质。虽在1997年前后推出2000美金/每平方米的预售,但结果出手约20余套房,导致公司资金断链,高层下台。后经重新策划包装,方起死回生。

温州中银大厦由中国银行温州分行投资3500万元的项目,1995年中旬开建,1997年大楼封顶,2004年仍破败不堪地“站”在那里。2004年5月18日,该楼被爆破拆除。

2002年9月,中国银行北京分行发现,森豪公寓的开发商北京华运达房地产公司,涉及虚假及重复按揭贷款,并将所得资金转移,致使该项目停工,形成烂尾长达四年。

中诚广场号称广州当年最大烂尾楼,1992年动工,受亚洲金融风暴影响,1998年停工。2002年10月,广州中院实行盘活工作,由北京金贸国际投资公司和广州骏鹏置业公司以9.24亿元收购其约16.5万平方米的面积。成功复活,改名广州中石化大厦。

上海环球金融中心停工达7年之久的日资项目,注册资金2.13亿美元,堪称世界烂尾楼之最。该项目因受资金紧缺与亚洲金融危机的影响,反复停工、复工,至2008年还未成正果。

巨人大厦该项目曾与史玉柱瓜葛不断。它从18层公司自用楼,到后来改造为70层的商业项目。1996年,终于资金告急;次年,该项目未能按期完工,但已购楼花者天天上门催要退款,最后只建到地面三层而停工。

瑞尔大厦高23层共108米,当时由南京雨花台区发展计划与经济局于2004年牵头,雨花台区赛虹桥街道办事处配合,由南京瑞尔集团出资亿元,计划打造“宁南第一高楼”。但是开工后,其一直没有取得规划及国土等部门的相关许可证,变身违建。瑞尔大厦开工后不久,开发商私自对大厦的规划进行了调整,将原先只能出租或区内自用、不能买卖的商务办公用房改为商品房,将原先预计的楼高私自增加到108米,建筑面积由22000增加至30000平方米。直至2006年下半年被相关部门查出手续不全等情况,开始对其立案调查。2007年初,工程停工,荒废至今。 [1]

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