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土地使用

土地使用,即土地利用,民事权利人为满足自己需要,按照土地的自然性能和用途加以利用的行为或法律事实。

土地使用和土地占有存在密切联系,没有占有就无法使用,而占有的目的就是为了使用土地。土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程,在这一过程中人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换。 [1]

土地利用是个技术问题,是对空气、土壤、水分、地形、生物等多种自然因素综合体的利用,如果人类掌握的科学技术水平高,则对这些因素的认识程度就高,利用时采取的手段、措施也就越恰当,取得的效果就越好。土地利用还是一个经济问题,土地和其他生产要素一样,在利用中必须服从一定的经济规律,才能取得良好的经济效益。 [1]

土地利用是一个动态的概念,人类最早对土地的利用是直接从土地上获取野兽、植物果实等食品;随着人类社会分工和原始农业的产生,人类开始通过播种、收获等农业活动获得粮食等农产品;现在,人们常说的土地利用已经是土地开发、利用和保护的综合行为了。土地利用的基本内容包括:土地资源的调查、分类、统计;土地利用程度、结构、效益等现状分析;土地利用规划;土地开发;土地保护。土地资源的调查、分类、统计是土地利用的基础性工作,为因地制宜合理利用土地提供了科学依据;土地利用现状分析为更合理地利用土地指明了方向;土地利用规划用于指导今后土地利用规划的实践;土地开发是土地的广度和深度利用。人类通过利用土地来满足自己的生存和发展需要,土地利用的三大目标是土地利用的经济目标、生态系统目标和生态环境目标。中国人口众多,土地资源相对不足,可开垦耕地资源已经很少,应更注重土地的集约利用;为保证国内粮食的供给应在农业优先的前提下,统筹安排用地比例。 [1]

凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

“房屋产权登记更换版本,因文本问题引发热议,国土资源部部长姜大明为大家进行了解释,消除了业主们的顾虑,姜大明解释的主要内容是“住宅所有权没有期限,土地使用权是有期限的,”众所周知,我国土地使用权取得方式分为出让和划拨,出让土地中:住宅用地使用权最长为70年,工业及科教文卫等最长期限为50年,商业、旅游、娱乐最长期限为40年;划拨用地除法律另有规定的,不设置使用期限的限制,那么一个新的问题产生了,如果土地使用权到期怎么办?因为房屋和土地是不可分离的,是否要重新缴纳土地出让金呢,或者申请重新划拨?”杨在明说。 [2]

《中华人民共和国物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理”可见对于住宅用地,土地使用权到期土地使用权应当自动延期,这种延期属于无偿办理,可以重复延续;而非住宅用地使用权到期应当重新办理用地手续,其中属于出让土地的,因重新缴纳出让金,属于设定使用期限的划拨用地,需要根据法定条件重新申请办理划拨手续或出让手续,这种情形下因土地使用人属于规定,应当采取协议出让的方式供地,而是否能够划拨土地,则需要审查是否符合法定条件;对于没有设置使用权期限的划拨土地,就不用担心期限的问题了。

根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定,土地使用类生只有土地划拨和土地出让两种形式。

1.划拨土地使用权

划拨士地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有士地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见,划拨土地使用权有两种基本形式。

(1)经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

(2)经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

2.出让土地使用权

出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内除国有土地外,还有集体所有土地。集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权的出让要符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 [3]

我国实行土地公有制,这种公有制又分二种,即全民所有制和劳动群众集体所有制。宪法明确规定:“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有。“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

1、进行建设必须使用国有土地,但符合一定条件的可以使用集体土地。

《土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。从以上的规定可以看出:进行建设必须使用国有土地,原属于农民集体所有的土地必须办理征收手续,征为国有后才能进行建设,但有几点例外:一是乡镇企业用地,二是村民的宅基地建设,三是乡(镇)村公共设施和公益事业建设。

建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。2008年元月,国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》,通知强调:“深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围,及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配,有偿使用。”

2、农村土地使用政策

根据土地用途分类,土地可分为:建设用地、农用地和未利用地三大类。我国实行土地用途管制制度,限制将农用地和未利用地转变为建设用地。农用地和未利用地转变为建设用地需要经过审批。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地,由农村集体经济组织发包给农民使用,但未经依法批准不得将承包地用于非农建设。 根据《土地管理法》的规定,三类建设可以使用集体土地,分别是乡镇企业用地、村民宅基地用地和乡(镇)村公共设施和公益事业建设。但农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。也就是说农民宅基地出让和转让是违法的,其交易行为不受法律保护。 自2000年起国土资源部批准我省芜湖市5个镇开展集体建设用地流转试点,至今我省先后批准了51个乡镇开展了集体建设用地使用权流转试点。主要做法是在依法补偿农民的前提下,不将集体建设用地征收为国有,将集体建设用地使用权出让给土地使用者,土地收益归农村集体经济组织。 [3]

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