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抵押贷款

抵押贷款,又称“抵押放款”。是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保,以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为易于保存,不易损耗,容易变卖的物品,如有价证券、票据、股票、房地产等。贷款期满后,如果借款方不按期偿还贷款,银行有权将抵押品拍卖,用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款,由借款人继续清偿。 [1]

抵押贷款与按揭

《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别,即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。

按揭就是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义:一是房款可以在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段,房子的所有权被“按”着,要等到全部付清才能“揭”(取)到手。另外,按揭售楼涉及到三方债务关系即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是,由按揭人(买房者)先与发展商签定买房合同,并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同,由银行向发展商付清余下的购房款,而买房者定期向按揭银行付款,直到按规定付清“按揭款”,按揭过程即告结束。

抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物,与银行签订抵押合同,以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息,买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后,便可收回抵押品“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说,买房者在还清贷款之前,事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款,银行可以依法作出处理。

按揭是国际上种通行的房产销售方式,它与抵押贷款虽然性质不同,但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还款)履行这点上殊途同归,完全一致。

抵押贷款管理办法

为更好地支持“三农”发展,建设社会主义新农村,增加贷款种类,保证贷款安全。维护借贷双方合法权益,根据国家有关规定,制定本办法。

第一条 抵押贷款是借款人向公司借款时,愿以自有或第三人财产作保证的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息时公司有权处理其抵押物作为偿还贷款本息及相关费用。

第二条 办理抵押贷款遵照国家有关规定,在平等、协商的基础上签订抵押贷款合同。

第三条 抵押物的范围:符合法律规定的有价值和使用价值的固定资产(如房屋和其它地上建筑物、交通运输工具、机器设备);可以流通、转让的物资或财产。

以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的,其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额为限;有经营期限的企业法人以其房屋抵押期限不得超过其经营期限;

以具有土地使用年限的房屋作抵押的,抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的应将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

第四条 抵押人应提供的资料:

1.抵押人同意抵押的书面申请及相关证明;

2.抵押人的资格证明;

3.对抵押物享有所有权(或处分权)的证明;

4.抵押物基本状况;

5.其它有关资料。

第五条 抵押率:按抵押物现值最高不超过70-。

第六条 抵押物依法向其相关部门进行登记:

以房屋为抵押物的要到房产管理部门进行登记;

以交通运输车辆为抵押物的要到公安车辆管理部门进行登记;

以机器设备及其它物资为抵押物的要到工商行政部门进行登记;

不属于上述登记部门登记的抵押物品,要到公证部门办理公证手续。

以上抵押物在有关部门登记的同时,原则上要进行资产评估并出具证明手续,便于合理合法办理抵押贷款。

第七条 抵押物的保管:抵押物原则上由抵押人进行妥善保管并及时维护保养,保持完好无损并随时接受本公司检查,一切费用由借款人承担。抵押物在抵押期内,抵押人不得拆迁、出租、转让或再抵押

第八条 抵押物的保险:

抵押物作为贷款保证,原则上要求借款人办理抵押物保险,保单上应注明贷款公司为第一受益人,保险费用由抵押人承担。

第九条 借款人按合同规定归还贷款本息后,办理抵押物撤销登记手续,抵押贷款合同终止。

第十条 出现下列情况之一者,公司有权处理抵押物:

1.借款合同期满,借款人恶意逃废债务的;

2.借款合同期满,借款人无力偿还贷款本息的;

3.借款人死亡或失踪,其法定继承人拒绝偿还贷款本息的。

第十一条 抵押物处理所得款项,先支付相关费用后再偿还贷款本息。如所得款项不足,公司有权追索,直至全部清收。

抵押品分类

第一百八十条规定:债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

(一)建筑物和其他土地附着物;

(二)建设用地使用权;

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

(四)生产设备、原材料、半成品、产品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通运输工具;

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

可以设定抵押的财产属于不动产,对于动产,一般设定质押担保方式,物权法另有规定。

根据抵押品的范围,大致可以分为六类:

(1)存货抵押,又称商品抵押,指用工商业掌握的各种货物,包括商品、原材料,在制品和制成品抵押,向银行申请贷款。

(2)客账抵押,是客户把应收账款作为担保取得短期贷款

(3)证券抵押,以各种有价证券如:股票、汇票期票存单债券等作为抵押,取得短期贷款;

(4)设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款

(5)不动产抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不动产抵押,取得贷款;

(6)人寿保险单抵押,是指在保险金请求权上设立抵押权,它以人寿保险合同的退保金为限额,以保险单为抵押,对被保险人发放贷款。

房屋抵押贷款与房屋按揭贷款的区别

1.成本不同:主要是利率方面对于按揭贷款,就是商业贷款,又叫个人住房贷款。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。利率都是执行人民银行规定的基准利率,以前做买房按揭贷款利率还有折扣,由于当今政策紧,额度少,利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。

2.法律关系的主体不同:抵押关系中,若债务人即抵押人,则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中,最少应有三个法律关系主体,即按揭人(银行)、按揭人(买方)、第三人(原房屋所有人)。

3.先期条件不同:借款人要向银行申请房屋抵押贷款,是以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款,抵押贷款用途可用以购房、也可以用作其他用途。而按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务却只能用以购房。

抵押与无抵押

一、从贷款性质上来讲,无抵押贷款属于信用贷款,抵押贷款属于保证(或担保)贷款;

二、从贷款利率上来讲,无抵押贷款的利率会远远高于抵押贷款的利率。一般利率会是抵押贷款2-3倍。

三、从贷款年限上讲,无抵押贷款的年限比较短,一般不会超过3年。抵押贷款年限可长、可短,可以是一年的,也可以长至20年。还款压力较小。

四、从贷款金额来讲:无抵押贷款金额一般都比较小,它是根据贷款人的工资、流水、负债等来进行评判的。从而决定贷款金额。

抵押贷款主要是根据抵押物的价值来确定贷款金额,如果贷款金额比较大,还要考量贷款人的还款能力。

五、从贷款发放的时间来讲,无抵押贷款贷款审批时间较短,一般3-5天就能拿到贷款;抵押贷款从审批---抵押登记---放款,需要2-3周的时间。

抵押与质押

抵押与质押的相同点:

1.抵押贷款、质押贷款都是指借款者以一定物品作为保证向银行取得的贷款。两者均是银行常见的放款形式之一。

2.抵押、质押都属于担保。担保是指法律为确保特定的债权人实现债权,以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。

质押和抵押的区别

(1)提供的担保物品不一样。抵押的担保物通常为不动产(比如:土地、房屋)、特别动产(车、船等);质押则以动产为主(比如:存款单、债券)。

(2)占管形态不一样。抵押不转移对抵押物的占管形态,仍由抵押人负责抵押物的保管;质押改变了质押物的占管形态,由质权人负责对质押物进行保管。例如:我抵押了我的房产,但该房产仍由我占有并保管。若我质押了存款单,该存款单则由债权人占有并保管。

(3)抵押只有单纯的担保效力,而质押中质权人既支配质物,又能体现留置效力。

(4)处置权不同。若债务人无法按时偿还债务,债权人对抵押物不具有直接处置权,需要与抵押人协商或通过上诉由法院判决后完成抵押物的处置;而对质押物的处置不需要经过协商或法院判决,超过合同规定的时间债权人就可以进行处置。

一、个人住房贷款

1.个人住房商业性贷款

个人住房商业性贷款,是银行信贷资金所发放的自营贷款,指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

2.个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款,是政策性的住房公积金所发放的委托贷款,指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买,建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

3.个人住房组合贷款

凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款,即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。

二、企业抵押贷款

企业贷款对象:工商注册的各类中小企业客户,经营情况良好。

企业贷款期限:一般为1-5年

企业贷款金额:一般为50万~10亿元

基本要求:

1.持有中国人民银行核发的贷款卡,无不良信用记录。

2.公司注册与营运1年以上,最近一年年营业额300万以上。

利率费用合并一般为8--14-之间

信托抵押贷款

抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年18-左右。

不动产信托

Real Estate Investment Trusts简称“REITs”,直译为不动产投资信托,也称为房地产投资信托,其起源于美国。REITs一般分为三种类型:权益型(Equity REITs)、抵押型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)。

抵押典当是指当户将其不动产抵押给典当行,交付一定比例费用和利息,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3-左右。

汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。以汽车作为抵押物的贷款的用途,主要为汽车消费。(当然汽车贬值快、交通事故影响车辆价值几率大,金融机构以汽车作为单一抵押方式发放贷款的方式相对较少。)而汽车抵押借款服务平台“宜车贷”的出现,为拥有私家车的人群提供了一个短期融资借款的新渠道。

到宜车贷,客户可用自有车辆的所有权进行抵押,获得短期融资需求。它突破传统车辆抵押借款模式,提出“无需押车”服务,申请车贷者仅需在抵押车辆安装GPS定位系统,便可在办理手续后继续使用车辆,而不需要像传统车辆抵押借款那样将车辆质押,不会因为爱车被质押而丢了面子或导致出行不便,且最快可实现当天获取资金。

房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押,贷款银行为借款人提供一揽子资金服务,满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。金融机构在

规定的抵押率范围内,给予借款人一定的授信额度。一般,金融机构对贷款的审批、放贷的周期较长。

借款人将不动产抵押在放贷人(自然人)的名下,放贷人将资金直接交给借款人,借款人依照约定还本付息。借款人若不履行到期债务,放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理,贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款,尽职调查,评估风险的大小,确定五色土风险级别:AAA级、AA级、A级等。

利率加费用一般为年18-左右。

2003年10月,五色土在国内首创不动产抵押借贷风险评级,因其规范化、阳光化、专业化,被业内称为“五色土模式”。风险评级标志见右图。

抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相比,区别在于:

(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;

(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;

(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;

(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。

必须是经工商行政管理部门核准注册,并按规定办理纳税登记和年检手续的企事业法人;产品有市场,生产经营有效益,不挤占挪用信贷资金,恪守信用;

有按期还本付息能力,原应付贷款本息和到期贷款已清偿;没有清偿的,已经做了银行认可的偿还计划;按《银行企业信用等级评定标准》核定,原则上信用等级必须为A级(含)以上;

已在银行开立基本账户一般存款账户

除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50-;

借款人的经营和财务制度健全,主要经济和财务指标符合银行的要求;

申请中长期贷款的项目必须经国家主管部门批准,新建项目的企业法人所有者权益项目总投资的比例不低于国家规定的投资项目资本金比例。

作为抵押物的财产必须符合《中华人民共和国担保法》的有关规定,抵押人必须依法享有对抵押物的所有权或处分权,并向银行明确表示愿以该抵押物为债务人提供担保。

以房产抵押的,抵押率最高不得超过70-;以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的,抵押率最高不得超过60-;以专用机器设备和工具,无形资产(含土地使用权)和其他财产抵押的,抵押率最高不得超过50-。

不能办理抵押贷款的房产类型

类型一:未结清贷款的房产;这样的房产一般是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中,银行已经拥有此房产的他项权利,正在抵押中所以不能再次申请抵押贷款。

类型二:部分已购公房;这一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房;另一种是不能提供央产房上市证明的央产房。

类型三:未满五年的经济适用房;是指回迁房按经济适用房管理的,或者是纯经济适用房,未满5年的话是不允许上市交易的,所以不能做抵押贷款。

类型四:未取得产权证的小产权房。这类房产不能上市交易,无法到建委做抵押,更不可能办理抵押消费贷款。

办理抵押消费业务也就成为一些消费者的必然选择,链家地产副总裁林倩提醒消费者,除选择普通的抵押消费贷款外,根据个人具体情况,可选择不同特殊类型的贷款产品:

月还款能力较弱者:适合置换式房贷

置换式房贷可将贷款年限延长至30年,区别于普通抵押消费贷款20年的期限,分摊了月还款压力,适合月还款能力较弱的年轻人。

偿还拆借资金额度高者:适合净值贷款

部分购房者临时多了拆借筹措资金购房,因此偿还的额度也较高,做抵押消费时,要求贷的额度较高才能有偿还临时拆借款的能力。这种情况适合选择净值贷款,这种产品贷款成数最高可达8成,要求抵押房产在五年以内90平方米以下。

月还款能力不稳定者:适合循环贷

由于抵押消费贷款更倾向于针对房产本身审核,因此对于部分月收入和贷款偿还能力不稳定的人群来说,循环贷是更好的选择,即将住房抵押给银行,就可获一定的贷款额度,在房产抵押期内可分次提款,循环使用。这种方式,可以保证手里有一定的“余钱”。

(1)借款人以新购住房或未设定抵押的自有住房作最高额抵押申请个人住房最高额抵押贷款,需提供;身份证明材料;偿还能力证明;首付款发票;在《个人住房借款申请书》中提出办理个人住房最高额抵押贷款申请。 [2]

(2)将在建设银行的原住房抵押贷款转为个人住房最高额抵押贷款的,客户需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》,并向贷款行提供身份证明材料及婚姻状况证明材料、偿债能力证明材料(以上材料若原贷款申请中已有,且申请最高额抵押贷款时无变化,可不再提供);房屋权属证明材料;抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明;原住房抵押贷款的借款合同原件。 [2]

(3)将原他行住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的,借款人需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》,并向贷款行提供:借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料;借款人偿债能力证明材料;房屋权属证明材料;抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明;原住房抵押贷款的借款合同原件;原住房抵押贷款近一年的还款记录情况。 [2]

信贷业务申请书

借款人和抵押人当今一期的财务报表;

借款人和抵押人董事会决议;

抵押人出具的信贷担保承诺书;

抵押物权属证明及保险凭证

银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告;

用款计划及还款来源说明;

与借款用途有关的业务合同。

1.权利人及配偶的身份证

2.权利人及配偶的户口本

3.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

4.收入证明

5.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

6.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对账单

7.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

申请步骤

第1步、准备贷款所需材料

境内外人士提供申请住房抵押贷款资料一览表

文件种类本市居民外省市居民境外人士

身份证明借款人、抵押人及房屋共有人的身份证及户口簿(正本和复印件)除身份证、户口簿外,提供户籍证明原件,本市暂住证港澳人士提供回乡证或通行证身份证;台湾人士提供通行证、身份证、户籍藤本;其它外籍人士提供护照

婚姻证明已婚者提供结婚证书(原件和复印件);未婚者提供未婚证明原件同左已婚者提供结婚证书原件未婚者提供的未婚证明原件需经有效境外公证、律师楼见证或我国驻外大使馆认证

收入证明提供由单位出具的收入证明或其他资产证明同左同左

其他资料(由银行和律师楼提供)贷款申请书、扣款账户、借款人通讯地址证明、承诺函、上海市房地产转让登记委托书、上海市房地产其他权利登记申请书、同意书(房屋共有人同意抵押书)同左同左

房产商或销售商提供的资料购房首付款收据复印件,预售或出售合同一本同左购房首付款收据复印件,经公证过的预售或出售合同一本

第2步、进行房屋评估,签订贷款合同,办理保险、公证手续

公证时需要带的材料:

申请人和配偶及参加贷款人及共有人的户口簿原件

申请人和配偶及参加贷款人及共有人的身份证原件

结婚证原件

私章

保险费详细

外地人需要暂住证明原件

第3步、交易中心抵押权利登记

第4步、发放贷款

限额问题

抵押贷款限额是指贷款的最高额度,它是依据抵押物的估价值与抵押率测算出来的。

贷款限额计算

其公式为;贷款限额=抵押物的估计值×抵押率

借款人的贷款金额须在测算的贷款限额之内,否则会形成超值贷款,给贷款归还带来隐蔽风险。因此,抵押贷款金额的多少取决于抵押物价值的多少和抵押率的高低。

抵押物被征用、灭失或被毁损了该怎么办

关于抵押物灭失、毁损的情况下,抵押权是否存在可以分为三种情况分别对待。第一种情况,抵押物的灭失、毁损是由于抵押人的行为所致,抵押权人有权要求抵押人提供与抵押物价值相应的担保。第二种情况,抵押物的灭失、毁损非抵押人的行为所致,其抵押物的价值转化为其他形态时,因抵押权设定在抵押物上,其他形态的价值应当为抵押物的代位物,抵押权人可以就代位物行使抵押权。抵押权的效力及于因抵押物灭失、毁损所得的赔偿金、保险金等代位物,抵押权人有权以赔偿金、保险金作为实现债权的担保。第三种情况,抵押物的灭失、毁损非因抵押人的行为所致,又没有得到赔偿金、保险金的,抵押权因抵押物的灭失、毁损而消灭。征用是指国家为社会公共利益依法有偿地、强制性地将公民、法人或者其他组织的财产征为国家所有的行为。例如,国家征用土地,应当依法按照被征用土地的原用途给予补偿;被征用土地上的建筑物和青苗补偿费,按照省、自治区、直辖市规定的标准给予补偿。因此,抵押物被征用的,抵押人将得到补偿费,适用上述第二种情况,补偿费应当作为债权的担保,抵押权仍然存在于抵押物的补偿费上。

详细流程

1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书,并提交银行下列证明材料:借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。以上是房产抵押贷款流程第一步。

2.根据银行贷款流程,银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.根据以上房产抵押贷款流程,贷款合同签订并经公证后,银行对借贷人的存款和贷款通过转账方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

再融资的时候必须考虑到所有的贷款成本,这不仅包括利息,还包括手续费和点数。

如果想省钱,可以询问一下无成本再融资,这种方式的大部分费用都已经计算在贷款之内。

由于抵押贷款市场竞争十分激烈,当今的贷款商应该是再融资的首选。为了不失去业务,贷款商会按市场上最优惠的条件提供贷款。

如果认为利率不会下降,不妨锁定贷款的利率。锁定利率,利率上升时得以保护自己的利益。但注意下浮利率贷款和锁定利率贷款都要支付手续费。

贷款时要认真辨别

一、提前缴纳费用

许多无担保无抵押贷款公司会要求借款人先打部分手续费或利息费等各种名目的费用,像此类十有八九都是骗子公司。

二、机构证件是否齐全

小额贷款公司的设立都是经有关部门审批的,数量十分有限,因此在选择民间机构贷款时,要先查看该公司的相关证件是否真实齐全。

三、利率高低

如今国家规定,民间借贷年利率不得高于国家基准利率的4倍,否则则为高利贷,不受国家保护。

四、贷款方是个人还是企业

应当注意,由于办理贷款作为金融行业的一项重点控制管理的业务,个人一般是不具有代理资格的,在办理类似无担保无抵押贷款时,如果出现个人代理则应当向公安机关报警。

在申请无担保无抵押贷款时候,一定要到正规合法的银行金融机构或其他可以发放贷款的金融机构。如需贷款的网民无法通过正常途径顺利取得银行贷款,在选择这些金融机构的时候,应严密思考、谨慎行事,避免不必要的麻烦。

实行抵押贷款制度,是与经济体制改革相适应的,在实行计划经济时期,与传统的经济体制相适应,应对企业发放的贷款都是信用贷款,这是信贷资金“供给制”的重要形式,存在着资金占用多,周转慢,效益差的弊端,在建立社会主义市场经济的新时期,经济金融体制改革后,全面开办了抵押贷款,建立完善了配套的法律法规及规章制度。从实际看,抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产。中国从八十年代末,才试办个人住房抵押贷款业务。截止2003年6月末,累计办理个人住房抵押贷款2130多亿元,贷款金额达1670亿,促进了住房商品化的进程,大大改善了城镇居民住房条件,抵押贷款的作用愈来愈明显。

第一,增强了客户的信誉观念,提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后,在获取贷款运用时,也有了按期如数归还贷款的压力。从而,有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益,据建设银行统计资料表明,个人住院房抵押贷款逾期率均低于3-,利息实收率达到90-以上,同时,抵押贷款可以使商品、票据有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转,刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。

第二,抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产,信用贷款只是一种普通债权,银行只能以普通债权人的身份,参与破产企业财产的分配,无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广,是适应社会主义市场经济的新要求,是改革信贷资金供给制,确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。

(一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一,致使银行无所适从

如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定,当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定,工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

另外,由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度,导致了债务人重复抵押登记,骗取贷款人资金,损害债权人利益现象的发生,带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押,并在土地管理部门办理登记;此后此债务人在同一片土地上建筑房产,待办理合法的产权证后,又用房产向贷款人乙银行作抵押,在房产部门办理抵押登记,这就发生了债务人重复抵押,债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关,缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务

担保法》规定,以林木抵押的,登记部门为县级以上林业主管部门;以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的管理部门登记。在实际工作中,当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系,但有些部门一直不同意开展该项登记业务,使得银行部门抵押物无法登记。

(三)有些抵押物办理抵押登记难度较大

主要表现在:一是有些企业资产由于历史上的种种原因,没有办理产权登记手续,无产权证书,无法办理登记;二是有的抵押物估价难度较大,若找专门评估机构,费用较高,抵押人负担过重,登记积极性不高。

(四)抵押权的实现难度较大

《担保法》规定,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中,一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准,有关部门对抵押物估价偏高,致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失;另一方面,由于市场机制不健全,缺少规范的拍卖、变卖市场,即使有拍卖市场,也因基层市场不健全,拍卖抵押物难度大,银行难以及时实现处置权。

在很多购房人群中,有部分群体是因为房子太小想置换大的,或者需要大笔资金周转的,一般会考虑办理房产抵押贷款,抵押房产办理贷款需要的条件:

1.贷款用途:用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。

2.贷款对象:具有完全民事行为能力的中国公民,在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人,在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

3.贷款条件:

(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录;

(3)有合法有效的购房合同;

(4)以新购住房作最高额抵押的,须具有合法有效的购房合同,房龄在10年以内,且备有或已付不少于所购住房全部价款30-的首付款;

(5)已购且办理了住房抵押贷款的,原住房抵押贷款已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的60-,且用作抵押的住房已取得房屋权属证书,房龄在10年以内;

(6)能够提供贷款行认可的有效担保;

(7)贷款银行规定的其他条件。

4.贷款额度:最高不超过所购住房价格的70-;

5.贷款期限:一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的,有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日;将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的,有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日;

6.贷款利率:贷款利率同个人住房贷款利率。

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